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A Vara de Interesses Difusos e Coletivos de São Luis determinou a anulação do processo de aprovação e dos alvarás de construção do Condomínio “Jardins”, localizado no bairro do Calhau, em São Luís. O Município de São Luís terá de revisar o processo administrativo e reanalisar os atos do empreendimento, conforme a Lei nº 6.766/79.
Conforme a sentença judicial, o Município de São Luís, e as empresas Oaxaca Incorporadora e Cyrela Brasil Realty foram condenadas a reparar os danos causados ao ordenamento urbano e fazer a abertura de vias públicas, ou compensar o Município, levando em consideração o percentual das áreas públicas não entregues.
Com a decisão, o juiz Douglas de Melo Martins, titular da Vara de Interesses Difusos e Coletivos, aceitou pedidos feitos pelo Ministério Público em Ação Civil Pública contra o Município de São Luís e empresas responsáveis pelo condomínio.
SUBCONDOMÍNIOS
Na ação, o Ministério Público afirma que o empreendimento se propôs a criar “bairro planejado, feito por um conjunto de subcondomínios integrados a um condomínio maior”, mas alega suposta fraude à lei nº 6.766/1979, que regulamenta o parcelamento do solo.
O parcelamento do terreno em sete quadras permitiu, em cada uma, erguer um condomínio autônomo em relação aos demais, “numa atividade própria de loteamento”, diz o processo.
Além disso, “o empreendimento foi analisado e teve seu documento de “Habite-se” concedido como se as edificações estivessem todas na Avenida Jerônimo de Albuquerque”, mas a testada do empreendimento estaria construída para a Avenida Luís Eduardo Magalhães”, ressalta o MP.
COMPLEXO MULTIUSO
As empresas Cyrela e Oaxaca alegaram que não cabe aplicar a Lei 6766/79, pois o condomínio seria um “complexo multiuso” e que não haveria proibição legal à destinação de parte da área comum ao uso de apenas alguns condôminos. E sustentaram que o Município teria aprovado todo o procedimento para implantação do empreendimento.
O Município de São Luís, por sua vez, alegou que “satisfez todas as exigências que a legislação determina, fiscalizando e acompanhando as atividades das empresas responsáveis pelo empreendimento imobiliário”.
Segundo a análise do juiz Martins, não havia previsão de modalidade de subcondomínio no plano diretor, o que obriga a realização de um loteamento, seguindo o regramento da Lei nº 6766/79.
Nesse sentido, o Município teria sido generoso ao aprovar os processos administrativos de construção do Condomínio Jardins, uma vez que os atos praticados pelas empresas deixavam claro que objetivo era contornar a regra de loteamento.
“Assim, o Município além de ter aprovado empreendimento que viola lei federal, não observou o interesse público”, declarou o juiz na sentença.
PARCELAMENTO DO SOLO
Conforme a fundamentação da sentença, a Lei 6.766/1979 que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano define, estabelece apenas duas modalidades para o parcelamento de uma gleba, não admitindo a divisão de uma gleba por meio do “desdobro” (divisão do lote em duas unidades ou mais).
Pela análise das provas dos autos, o juiz entendeu haver lotes autônomos, apesar da aparente unidade entre os subcondomínios, indicando desconformidades urbanísticas e a instituição de um condomínio irregular, a fim de descumprir a Lei nº6.766/1979.
Outro sinal de fraude na lei do parcelamento é que para executar o empreendimento, a incorporadora Oaxaca desmembrou da matrícula nº50.385, uma área de 2.967,84 m² para doação à Prefeitura Municipal de São Luís.
“Constata-se, portanto, que o início desse projeto já foi fraudulento, pois o único modelo de ocupação do solo que requer a abertura de vias públicas é o parcelamento”, concluiu o juiz.
